Vender casa en Mallorca: proceso, impuestos y gastos (también si no eres residente)

Vender una casa en Mallorca lleva normalmente entre dos y seis meses desde que sale al mercado hasta la firma ante notario. Por el camino tendrás que reunir documentos, fijar un precio realista y, al final, pagar dos impuestos: la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia. Si no eres residente en España, el comprador retendrá además un 3 % del precio a cuenta de ese impuesto. En esta guía te explicamos el proceso paso a paso, con lo que vemos cada día vendiendo viviendas en Portocolom y el sureste de la isla.

Muchos de los propietarios que nos llaman son alemanes que compraron hace diez o veinte años y ahora quieren vender desde Alemania. Se puede hacer sin problemas, pero conviene empezar con tiempo, porque hay papeles que tardan semanas.

Paso 1: fija un precio realista

El precio de salida decide casi todo lo demás: cuántas visitas tendrás, cuánto tardarás en vender y cuánto margen de negociación quedará. Una casa que sale cara y se queda meses en los portales acaba vendiéndose, muchas veces, por menos de lo que habría conseguido con un precio ajustado desde el principio.

Para fijarlo con datos, puedes pedirnos una valoración gratuita de tu vivienda: online, con la referencia catastral, o con visita. Te enviamos el informe por escrito.

Para fijarlo hay que mirar operaciones reales de la zona, no solo precios anunciados, y tener en cuenta lo que hace única tu vivienda: orientación, vistas, estado, licencia turística, parcela. En nuestro artículo sobre lo que cuesta una vivienda en Portocolom explicamos la diferencia entre precio anunciado y precio de cierre.

Paso 2: reúne la documentación

Tenerla lista antes de empezar evita retrasos y da confianza al comprador. Esto es lo que te pedirán:

• Escritura de propiedad y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• NIE de todos los propietarios (los no residentes también lo necesitan para vender).
• Último recibo del IBI y de la tasa de basuras, pagados.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos, si la vivienda está en una comunidad de propietarios.
• Certificado energético: obligatorio para anunciar la vivienda.
• Cédula de habitabilidad en vigor (en Baleares caduca a los diez años; si está vencida, conviene renovarla antes).
• Si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente del banco para cancelarla en la firma.
• Si has hecho obras o ampliaciones, las licencias. En casas de campo es un punto que los compradores y sus abogados revisan con lupa.
• Si alquilas la casa a turistas, la documentación de la licencia turística.

Paso 3: elige cómo vender

Puedes vender por tu cuenta o con una agencia. Si eliges agencia, decide también si trabajas con una sola en exclusiva o con varias a la vez. Nuestra experiencia es que la exclusiva, bien hecha y por un plazo razonable, suele dar mejor resultado: un solo precio en el mercado, un solo interlocutor y una agencia que invierte en fotos, anuncios y visitas porque sabe que su trabajo cuenta. Si la exclusiva no te convence, la exclusiva compartida entre agencias colaboradoras es una alternativa intermedia.

En Lighthouse Living la comisión la paga siempre el vendedor; te lo explicamos en quién paga la comisión de la inmobiliaria.

Paso 4: visitas, oferta y contrato de arras

Cuando aparece un comprador con una oferta aceptable, lo habitual en Mallorca es firmar un contrato de arras: el comprador entrega una señal, normalmente en torno al 10 % del precio, y se fija la fecha de la escritura. Con las arras penitenciales, que son las más habituales, si el comprador se echa atrás pierde la señal, y si es el vendedor quien se retira, devuelve el doble. Antes de firmar arras, el comprador o su abogado revisarán la nota simple, las cargas y la situación urbanística.

Paso 5: firma ante notario y liquidación

En la notaría se firma la escritura, el comprador paga el resto del precio y se entregan las llaves. Si hay hipoteca, se cancela con parte del dinero de la venta. Es habitual repartir el IBI del año en proporción a los días y, si el vendedor no es residente, el comprador retiene en ese momento las cantidades que la ley le obliga a ingresar (lo vemos abajo). Si no puedes venir a Mallorca, puedes firmar mediante un poder notarial otorgado en tu país, con apostilla.

Impuestos al vender una casa en Mallorca

1. Plusvalía municipal

Es el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo desde que compraste. Se puede calcular por dos métodos: el objetivo, a partir del valor catastral del suelo y unos coeficientes según los años de propiedad, o el de la ganancia real; se aplica el que resulte más bajo. Si vendes con pérdidas, no se paga, pero hay que acreditarlo. La paga el vendedor, y se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la firma.

Si el vendedor no es residente, la ley hace al comprador responsable de pagarla, por eso es habitual que retenga su importe en la notaría.

2. Impuesto sobre la ganancia

Se paga por la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó la casa. Al precio de compra se suman los gastos e impuestos que pagaste al comprar y las mejoras que puedas justificar con facturas; del precio de venta se restan los gastos de la venta (comisión de la agencia, certificado energético, plusvalía…). Por eso conviene guardar todas las facturas.

	Residente en España (IRPF)	No residente (IRNR)
Tipo	Escala del ahorro: del 19 % al 30 % según el importe de la ganancia	19 % fijo, resida donde resida
Retención en la firma	No	Sí: el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211)
Cuándo se declara	En la declaración de la renta del año siguiente	Modelo 210, en los tres meses siguientes al plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención

Los residentes mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, o quienes reinvierten el dinero en una nueva vivienda habitual, pueden estar exentos. Consulta tu caso con un asesor.

La retención del 3 % si no eres residente

Cuando el vendedor no es residente, el comprador debe quedarse con el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda en el plazo de un mes con el modelo 211. No es un impuesto adicional: es un pago a cuenta. Después, el vendedor presenta el modelo 210 con el cálculo real de su ganancia: si el 19 % de la ganancia es mayor que lo retenido, paga la diferencia; si es menor, o si ha vendido con pérdidas, pide que le devuelvan el exceso. Las devoluciones pueden tardar, así que conviene presentar el modelo 210 cuanto antes y con todos los justificantes.

Ejemplo. Vendedor residente en Alemania que compró en 2010 por 250.000 € (más 25.000 € de impuestos y gastos de compra) y vende en 2026 por 450.000 €, con 20.000 € de gastos de venta:

Concepto	Importe
Valor de venta (450.000 € − 20.000 € de gastos)	430.000 €
Valor de compra (250.000 € + 25.000 € de gastos)	275.000 €
Ganancia	155.000 €
Impuesto (19 %)	29.450 €
Retenido por el comprador (3 % de 450.000 €)	13.500 €
A pagar con el modelo 210	15.950 €

El ejemplo no incluye la plusvalía municipal, que también se resta como gasto de la venta. Además, revisa que tienes al día el modelo 210 anual de la renta imputada: al vender es cuando suelen salir los años pendientes.

Gastos del vendedor

• Comisión de la agencia, más IVA.
• Notaría: salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador su copia.
• Cancelación de la hipoteca, si la hay (notaría y registro).
• Certificado energético y, si hace falta, renovación de la cédula de habitabilidad.
• Plusvalía municipal e impuesto sobre la ganancia.
• Asesoría o abogado, si los contratas.

Errores frecuentes al vender

1. Salir con un precio demasiado alto «para tener margen». Las primeras semanas son las de más interés; si se pierden, cuesta recuperarlas.
2. Buscar los papeles cuando ya hay comprador. Una cédula caducada o una ampliación sin licencia pueden retrasar la firma o hacer caer la venta.
3. No guardar las facturas de compra y de reformas. Sin ellas, la ganancia, y el impuesto, salen más altos.
4. Olvidar la retención del 3 %. El vendedor no residente recibe en la firma un 3 % menos; hay que contar con ello si el dinero va a una nueva compra.

Cómo te ayudamos a vender

Somos una agencia familiar especializada en Portocolom y el sureste de Mallorca. Te damos una valoración basada en ventas reales de la zona, revisamos contigo la documentación antes de salir al mercado, presentamos tu casa con fotos profesionales a compradores de Alemania, del resto de Europa y de España, y te acompañamos hasta la notaría, en español, alemán o inglés. Si vendes desde fuera, coordinamos con tu gestoría o abogado para que no tengas que viajar más de lo necesario.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se tarda en vender una casa en Mallorca?

Depende del precio y del tipo de vivienda. Con un precio ajustado, lo normal es entre dos y seis meses hasta la firma, más el tiempo entre arras y escritura.

¿Qué impuestos paga un no residente al vender su casa en España?

La plusvalía municipal y el 19 % de la ganancia (modelo 210). El comprador retiene el 3 % del precio a cuenta de este último.

¿Puedo vender mi casa en Mallorca sin viajar a España?

Sí, con un poder notarial otorgado en tu país y apostillado. Aun así, recomendamos estar disponible para firmar las arras y resolver dudas a distancia.

¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?

El vendedor. Si no es residente, el comprador la retiene del precio y la paga en su nombre.

Este artículo es informativo y está actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento fiscal o legal profesional.