Comprar casa en Mallorca siendo extranjero: guía paso a paso (2026)

Cualquier persona, resida o no en España, puede comprar una vivienda en Mallorca. El proceso es seguro si se hace en orden: presupuesto realista con impuestos incluidos, NIE, comprobaciones legales del inmueble, contrato de arras y firma ante notario. En esta guía te explicamos cada paso tal como lo vivimos con nuestros clientes en Portocolom y el sureste de la isla, y los errores que más se repiten.

¿Puede un extranjero comprar casa en Mallorca?

Sí. No hace falta ser residente ni tener nacionalidad española o europea para comprar una vivienda. Lo que sí necesitarás es un número de identificación de extranjero (NIE) y, en la práctica, una cuenta en un banco español para pagar impuestos y recibos.

Quien compra desde fuera suele tener dudas parecidas: cuánto cuesta realmente la compra, qué hay que revisar antes de pagar nada y cómo funciona la firma ante notario. Vamos por partes.

Paso 1: calcula el presupuesto real (precio + impuestos + gastos)

El error más habitual es contar solo con el precio de venta. Al comprar una vivienda de segunda mano en Baleares pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va por tramos según el valor:

Si compras obra nueva directamente al promotor, en lugar del ITP pagarás el IVA (10 % en vivienda) y el impuesto de actos jurídicos documentados.

A esto se suman los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y, si la contratas, la gestoría o el abogado. Dependen del precio y de la complejidad de la operación, así que pide una estimación antes de comprometerte. Si necesitas hipoteca, añade tasación y gastos del banco.

Y no olvides los costes anuales: IBI (impuesto municipal sobre la propiedad), tasa de basuras, comunidad si la hay, seguro y, si no eres residente fiscal en España, la declaración anual del impuesto de la renta de no residentes por la vivienda.

Paso 2: consigue el NIE y abre una cuenta bancaria

El NIE es imprescindible para firmar la escritura y pagar los impuestos. Se solicita en la Policía Nacional en España o en el consulado español de tu país. Conviene pedirlo con tiempo, porque las citas pueden tardar.

La cuenta en un banco español no es obligatoria por ley, pero facilita mucho las cosas: pagos de impuestos, domiciliación de luz, agua, IBI y comunidad.

Paso 3: busca con criterio (y conoce bien la zona)

Mallorca no es un único mercado. Un piso junto al puerto de Portocolom, una casa de pueblo en Felanitx o una finca en el interior tienen precios, usos y obligaciones muy distintos. Antes de visitar, define para qué quieres la vivienda: segunda residencia, vivir todo el año o alquilar.

Si vas a alquilar a turistas, ten en cuenta que en Mallorca el alquiler turístico está muy limitado y requiere una licencia que no todas las viviendas pueden obtener. Compruébalo antes de reservar, no después.

Para orientarte sobre precios, puedes consultar nuestro análisis del precio de la vivienda en Portocolom en 2026 y nuestra guía sobre dónde comprar en el sureste de Mallorca.

Paso 4: comprueba la vivienda antes de pagar nada

Esta es la fase que más problemas evita. Antes de firmar cualquier reserva conviene revisar:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular, si hay hipotecas, embargos u otras cargas.
• Situación urbanística: que lo construido coincide con lo registrado y tiene licencia. Es especialmente importante en suelo rústico, donde no siempre se puede legalizar lo construido.
• Recibos al día: IBI, comunidad y suministros sin deudas pendientes.
• Certificado energético: el vendedor debe tenerlo para poder vender. Te lo explicamos en nuestro artículo sobre el certificado energético.
• Estado físico: humedades, cubierta, instalaciones, piscina o fosa séptica en casas de campo. En viviendas antiguas, una revisión técnica independiente sale barata comparada con una sorpresa.

Paso 5: reserva y contrato de arras

Cuando hay acuerdo, lo habitual es una pequeña reserva que retira la vivienda del mercado mientras se hacen las comprobaciones, y después el contrato de arras, en el que el comprador entrega una señal (con frecuencia en torno al 10 % del precio) y se fija la fecha de firma.

En las arras penitenciales, las más comunes, si el comprador se echa atrás pierde la señal, y si es el vendedor quien no vende, debe devolverla duplicada. Lee bien qué tipo de arras firmas y qué condiciones incluye: plazos, qué se incluye en la venta (muebles, por ejemplo) y qué pasa si la hipoteca no se concede.

Paso 6: firma ante notario e inscripción

La compraventa se formaliza en una escritura pública ante notario. El notario comprueba identidades, cargas y pagos, y lee la escritura. Si no hablas español con soltura, puedes acudir con un intérprete de confianza.

¿No puedes viajar ese día? Puedes firmar mediante un poder notarial, otorgado en España o ante un notario de tu país (con la apostilla de La Haya y, si hace falta, traducción).

Después de la firma se pagan los impuestos y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. A partir de ahí, toca cambiar a tu nombre los suministros y el IBI.

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda. Lo explicamos, junto con quién paga la comisión, en quién paga la comisión de la inmobiliaria.

Los errores más comunes al comprar casa en Mallorca

1. Calcular el presupuesto sin impuestos. El ITP (del 8 al 13 %) y los gastos pueden cambiar por completo lo que puedes permitirte.
2. Pagar una señal sin ver la nota simple. Unos minutos de comprobación evitan sorpresas con cargas o titulares.
3. Dar por hecho que se podrá alquilar a turistas. Sin licencia, no se puede, y obtenerla no siempre es posible.
4. No revisar lo construido en casas de campo. Una ampliación sin licencia en suelo rústico puede ser un problema serio.
5. Elegir la zona solo por una visita en verano. Algunos lugares de costa cambian mucho en invierno. Si piensas pasar largas temporadas, visítalos también fuera de temporada.

Preguntas frecuentes

¿Necesito ser residente para comprar una vivienda en Mallorca?

No. Solo necesitas el NIE. La residencia es un trámite distinto que solo afecta a quien vaya a vivir en España más de tres meses.

¿Cuánto cuestan los impuestos al comprar en Mallorca?

En segunda mano, el ITP va del 8 % al 13 % según el valor. En obra nueva se paga IVA (10 %) más actos jurídicos documentados. A eso se añaden notaría, registro y gestoría.

¿Puedo comprar sin viajar a Mallorca?

Sí, mediante un poder notarial. Aun así, te recomendamos ver la vivienda en persona antes de comprometerte.

¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria?

Depende de lo pactado. En Lighthouse Living la comisión la paga siempre el vendedor.