Haus auf Mallorca kaufen als Ausländer: Schritt-für-Schritt-Ratgeber 2026

Jeder kann auf Mallorca eine Immobilie kaufen – ob mit Wohnsitz in Spanien oder nicht. Sicher wird der Kauf, wenn man die Schritte in der richtigen Reihenfolge geht: realistisches Budget inklusive Steuern, NIE-Nummer, rechtliche Prüfung der Immobilie, Anzahlungsvertrag und Unterschrift beim Notar. In diesem Ratgeber erklären wir jeden Schritt so, wie wir ihn mit unseren Kunden in Portocolom und im Südosten der Insel erleben – und die Fehler, die wir am häufigsten sehen.

Dürfen Ausländer auf Mallorca ein Haus kaufen?

Ja. Sie müssen weder in Spanien wohnen noch EU-Bürger sein. Sie brauchen jedoch eine spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer (NIE) und in der Praxis ein spanisches Bankkonto für Steuern und laufende Kosten.

Käufer aus Deutschland stellen meist ähnliche Fragen: Was kostet der Kauf wirklich? Was muss ich prüfen, bevor ich Geld überweise? Und wie läuft der Notartermin ab? Der Reihe nach.

Schritt 1: Das echte Budget berechnen (Preis + Steuern + Nebenkosten)

Der häufigste Fehler: nur mit dem Kaufpreis zu rechnen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf den Balearen zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP), die nach Wertstufen gestaffelt ist:

Wert der Immobilie	ITP auf den Balearen
Bis 400.000 €	8 %
400.000 € bis 600.000 €	9 %
600.000 € bis 1.000.000 €	10 %
1.000.000 € bis 2.000.000 €	12 %
Über 2.000.000 €	13 %

Bei einem Neubau direkt vom Bauträger fällt statt der ITP die Mehrwertsteuer an (10 % bei Wohnungen) sowie die Stempelsteuer (AJD).

Dazu kommen Notar, Grundbuch und – falls beauftragt – Gestoría oder Anwalt. Die Kosten hängen vom Preis und vom Aufwand ab; lassen Sie sich vorab eine Schätzung geben. Mit Finanzierung kommen Gutachten und Bankgebühren hinzu.

Denken Sie auch an die laufenden Kosten: Grundsteuer (IBI), Müllgebühr, gegebenenfalls Hausgeld, Versicherung und – wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind – die jährliche Erklärung zur Einkommensteuer für Nichtresidenten für die Immobilie.

Schritt 2: NIE beantragen und Bankkonto eröffnen

Die NIE ist Pflicht für die Kaufurkunde und die Steuerzahlungen. Sie wird bei der Nationalpolizei in Spanien oder beim spanischen Konsulat in Deutschland beantragt. Planen Sie Zeit ein – Termine sind nicht immer sofort verfügbar.

Ein spanisches Konto ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, macht aber vieles einfacher: Steuern, Strom, Wasser, IBI und Hausgeld per Lastschrift.

Schritt 3: Gezielt suchen – und die Gegend kennen

Mallorca ist kein einheitlicher Markt. Eine Wohnung am Hafen von Portocolom, ein Dorfhaus in Felanitx oder eine Finca im Inselinneren unterscheiden sich stark in Preis, Nutzung und Pflichten. Klären Sie vor den Besichtigungen, wofür Sie die Immobilie nutzen möchten: Ferienhaus, Hauptwohnsitz oder Vermietung.

Wenn Sie an Feriengäste vermieten möchten: Die touristische Vermietung ist auf Mallorca stark eingeschränkt und braucht eine Lizenz, die nicht jede Immobilie bekommen kann. Prüfen Sie das vor der Reservierung.

Zur Orientierung bei den Preisen: unsere Analyse der Immobilienpreise in Portocolom 2026 und unser Ratgeber Wo kaufen im Südosten Mallorcas?

Schritt 4: Die Immobilie prüfen, bevor Sie zahlen

In dieser Phase lassen sich die meisten Probleme vermeiden. Vor jeder Reservierung sollten Sie prüfen:

• Grundbuchauszug (Nota simple): Wer ist Eigentümer, gibt es Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten?
• Baurechtliche Situation: Stimmt das Gebaute mit dem Eingetragenen überein, gibt es Genehmigungen? Besonders wichtig auf rustikalem Land, wo sich nicht alles legalisieren lässt.
• Bezahlte Rechnungen: IBI, Hausgeld und Versorger ohne Rückstände.
• Energieausweis: Der Verkäufer braucht ihn, um verkaufen zu dürfen. Mehr dazu in unserem Artikel zum Energieausweis in Spanien.
• Baulicher Zustand: Feuchtigkeit, Dach, Installationen, Pool oder Klärgrube bei Landhäusern. Bei älteren Häusern lohnt sich ein unabhängiges Gutachten fast immer.

Schritt 5: Reservierung und Anzahlungsvertrag (Arras)

Bei Einigung folgt meist eine kleine Reservierung, die die Immobilie während der Prüfungen vom Markt nimmt, und danach der Anzahlungsvertrag (contrato de arras): Der Käufer leistet eine Anzahlung (häufig rund 10 % des Preises), und der Notartermin wird festgelegt.

Bei den üblichen „arras penitenciales“ verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Lesen Sie genau, was Sie unterschreiben: Fristen, was im Kauf enthalten ist (z. B. Möbel) und was passiert, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.

Schritt 6: Notartermin und Grundbucheintrag

Der Kauf wird in einer öffentlichen Urkunde beim Notar beurkundet. Der Notar prüft Identitäten, Lasten und Zahlungen und verliest die Urkunde. Wenn Sie nicht gut Spanisch sprechen, können Sie einen Dolmetscher Ihres Vertrauens mitbringen.

Sie können am Termin nicht anreisen? Dann ist eine notarielle Vollmacht möglich – in Spanien oder bei einem deutschen Notar mit Apostille (und ggf. Übersetzung).

Nach der Unterschrift werden die Steuern bezahlt und die Urkunde im Grundbuch eingetragen. Danach werden Versorger und IBI auf Ihren Namen umgeschrieben.

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Mehr dazu – und wer die Provision zahlt – in Wer zahlt den Makler in Spanien?

Nach der Unterschrift müssen Strom, Wasser und Co. auf Ihren Namen umgeschrieben und die Betreuung des Hauses während Ihrer Abwesenheit organisiert werden. Auf Wunsch übernimmt das Hausengel, unser Schwesterunternehmen für Hausbetreuung, Reinigung und Behördengänge im Südosten Mallorcas.

Die häufigsten Fehler beim Hauskauf auf Mallorca

1. Budget ohne Steuern planen. ITP (8–13 %) und Nebenkosten können den finanziellen Rahmen deutlich verändern.
2. Anzahlung leisten, ohne den Grundbuchauszug zu kennen. Ein paar Minuten Prüfung ersparen böse Überraschungen.
3. Fest mit Ferienvermietung rechnen. Ohne Lizenz geht es nicht – und eine Lizenz ist nicht immer möglich.
4. Bauten bei Landhäusern nicht prüfen. Ein Anbau ohne Genehmigung auf rustikalem Land kann ein ernstes Problem sein.
5. Den Ort nur im Sommer kennenlernen. Manche Küstenorte sind im Winter sehr ruhig. Wer länger bleiben will, sollte auch außerhalb der Saison vorbeischauen.

Häufige Fragen

Muss ich in Spanien wohnen, um auf Mallorca zu kaufen?

Nein. Sie brauchen nur die NIE. Der Wohnsitz ist ein eigenes Verfahren für alle, die länger als drei Monate in Spanien leben.

Wie hoch sind die Steuern beim Kauf auf Mallorca?

Bei Bestandsimmobilien 8 bis 13 % ITP je nach Wert. Bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und Gestoría.

Kann ich kaufen, ohne nach Mallorca zu reisen?

Ja, mit notarieller Vollmacht. Wir empfehlen trotzdem, die Immobilie vorher persönlich zu besichtigen.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Das hängt von der Vereinbarung ab. Bei Lighthouse Living zahlt immer der Verkäufer die Provision.