Laufende Steuern für Ihre Immobilie auf Mallorca als Nichtresident: Modelo 210, IBI und Fristen

Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, aber steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, zahlt jedes Jahr mindestens zwei Steuern: die Einkommensteuer für Nichtresidenten (Modelo 210), auch wenn das Haus nicht vermietet wird, und die Grundsteuer IBI der Gemeinde. Dazu kommt meist eine kommunale Müllgebühr und, nur bei sehr großen Vermögen, die Vermögensteuer. In diesem Ratgeber erklären wir, was dahintersteckt, wie gerechnet wird und wann gezahlt werden muss – einschließlich der neuen Fristen ab dem Steuerjahr 2026.

Diese Frage hören wir von unseren deutschen Kunden fast immer nach dem Notartermin: „Und was muss ich jetzt jedes Jahr zahlen?“ Die gute Nachricht: Bei einer selbst genutzten Ferienimmobilie sind die Beträge meist überschaubar. Die schlechte: Das Modelo 210 wird gern vergessen, und die Zuschläge kommen Jahre später.

Wer gilt steuerlich als Nichtresident?

In der Regel sind Sie Nichtresident, wenn Sie weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen und Ihr wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt in einem anderen Land liegt. Ein Haus auf Mallorca, eine NIE-Nummer oder ein spanisches Bankkonto machen Sie noch nicht zum Residenten. Wer den größten Teil des Jahres hier lebt, wird dagegen wie jeder Resident in Spanien einkommensteuerpflichtig. Im Zweifel klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie etwas einreichen.

Überblick: Was Eigentümer ohne spanischen Wohnsitz jährlich zahlen

1. Modelo 210: die Einkommensteuer für Nichtresidenten

Diese Steuer überrascht die meisten Käufer. Spanien geht davon aus, dass eine Immobilie, die Ihnen zur Verfügung steht, ein Einkommen erzeugt – auch wenn Sie sie nicht vermieten. Deshalb reicht jeder Eigentümer ohne spanischen Wohnsitz pro Immobilie einmal im Jahr ein Modelo 210 ein.

Bei Eigennutzung (keine Vermietung)

Versteuert wird ein fiktives Einkommen (renta imputada): ein Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral), auf den der Steuersatz angewendet wird.

• Prozentsatz: 1,1 % des Katasterwerts, wenn die Katasterwerte der Gemeinde mit Wirkung ab dem 1. Januar 2012 allgemein neu festgesetzt wurden; sonst 2 %.
• Steuersatz: 19 % bei Wohnsitz in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein; 24 % bei Wohnsitz in einem anderen Land, etwa in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich.
• Keine Abzüge: Vom fiktiven Einkommen lässt sich nichts abziehen – weder IBI noch Hausgeld noch Hypothekenzinsen.
• Pro Eigentümer: Gehört das Haus einem Ehepaar je zur Hälfte, gibt jeder Ehepartner ein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil ab.

Den Katasterwert finden Sie auf dem IBI-Bescheid. In welchem Jahr die letzte allgemeine Bewertung einer Gemeinde stattfand, zeigt das Online-Portal des spanischen Katasters (Sede Electrónica del Catastro).

Beispiel. Immobilie mit einem Katasterwert von 150.000 €, Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland:

Wurde im Laufe des Jahres gekauft, verkauft oder zeitweise vermietet, wird das fiktive Einkommen tageweise anteilig berechnet.

Bei Vermietung

Für vermietete Zeiträume entfällt das fiktive Einkommen; stattdessen werden die tatsächlichen Mieteinnahmen erklärt. Mit Wohnsitz in der EU oder im EWR dürfen Sie die zugehörigen Kosten abziehen (IBI, Hausgeld, Versicherungen, selbst gezahlte Nebenkosten, Hypothekenzinsen, Abschreibung, Plattformgebühren) und zahlen 19 % auf den Nettoertrag. Mit Wohnsitz außerhalb zahlen Sie 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Abzüge.

Denken Sie daran: Ferienvermietung braucht auf Mallorca eine Lizenz, und nicht jede Immobilie kann eine bekommen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Hauskauf auf Mallorca.

Fristen für das Modelo 210 (neu ab dem Steuerjahr 2026)

Falls Sie das fiktive Einkommen für 2025 noch nicht erklärt haben: Die Frist läuft bis zum 31. Dezember 2026. Die neuen Fristen beruhen auf der Orden HAC/623/2026. Außerdem ändert das Real Decreto-ley 29/2026 ab 2027 die Berechnung des fiktiven Einkommens; wir aktualisieren diesen Artikel, sobald die endgültige Anwendung feststeht.

2. IBI: die spanische Grundsteuer

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) erhebt die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Sie berechnet sich aus dem Katasterwert und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde; die Höhe hängt daher von der Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Finca …), ihrem Katasterwert und dem Ort ab. Steuerpflichtig ist, wer am 1. Januar Eigentümer ist; beim Kauf wird sie üblicherweise tageweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – das sollte schriftlich festgehalten werden.

Unser praktischer Tipp: Lassen Sie den Bescheid per Lastschrift von Ihrem spanischen Konto abbuchen. Viele Eigentümer im Ausland erhalten die Post nicht rechtzeitig und bemerken den Säumniszuschlag erst, wenn er schon draufgeschlagen ist. Außerdem haftet die Immobilie für offene IBI-Beträge, auch nach einem Eigentümerwechsel. Deshalb prüfen wir beim Kauf immer, dass alles bezahlt ist.

3. Müllgebühr

Die Müllabfuhr ist eine jährliche Gebühr der Gemeinde, unabhängig von der IBI. Höhe und Einzug regelt jede Gemeinde selbst: Mal kommt ein eigener Bescheid, mal wird sie mit anderen Abgaben erhoben. Auch hier ist die Lastschrift am bequemsten.

4. Vermögensteuer: nur bei hohen Vermögen

Nichtresidenten zahlen Vermögensteuer auf ihr Vermögen in Spanien zum 31. Dezember. Nach geltendem Recht können sie die Regeln der Region anwenden, in der der größte Teil dieses Vermögens liegt; auf den Balearen beträgt der Freibetrag 3.000.000 € pro Person. Darüber greift zusätzlich die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen. Für die allermeisten unserer Kunden fällt nichts an. Bei einem hohen Vermögen in Spanien sollten Sie es mit einem Steuerberater prüfen.

Und in Deutschland?

Spanien besteuert Immobilien, die in Spanien liegen. Ihr Wohnsitzland kann aber verlangen, dass Sie sie ebenfalls angeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien regelt die Aufteilung. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater in Deutschland, vor allem wenn Sie vermieten.

Häufige Fehler

1. Annehmen, ohne Vermietung müsse man nichts erklären. Das fiktive Einkommen wird jedes Jahr erklärt.
2. Ein Modelo 210 für das ganze Ehepaar abgeben. Jeder Eigentümer reicht sein eigenes ein.
3. IBI und Müllgebühr nicht per Lastschrift zahlen. Briefe gehen verloren, Zuschläge kommen.
4. Mehrere Jahre nichts einreichen. Das Finanzamt kann nicht verjährte Jahre mit Zuschlägen und Zinsen nachfordern – spätestens beim Verkauf fällt es auf.

Wie wir Ihnen helfen

Lighthouse Living ist keine Steuerberatung, aber wir begleiten unsere Kunden auch nach dem Kauf. Wenn Sie eine Gestoría suchen, die Ihr Modelo 210 jedes Jahr zuverlässig einreicht – auf Deutsch, Englisch oder Spanisch –, stellen wir den Kontakt zu Fachleuten aus der Gegend her. Und wenn Sie noch vor dem Kauf stehen, beginnen Sie mit der NIE-Nummer und einer realistischen Rechnung der Erwerbsnebenkosten.

Häufige Fragen

Muss ich ein Modelo 210 abgeben, wenn ich mein Haus auf Mallorca nicht vermiete?

Ja. Nichtresidenten erklären jedes Jahr ein fiktives Einkommen für die selbst genutzte Immobilie, auch ohne tatsächliche Einnahmen.

Wie viel zahlt ein Nichtresident jährlich für sein Haus auf Mallorca?

Das hängt vom Katasterwert und von der Gemeinde ab. Bei 150.000 € Katasterwert und Wohnsitz in der EU liegt das Modelo 210 bei etwa 314 bis 570 € im Jahr; hinzu kommen IBI und Müllgebühr.

Bis wann kann ich das fiktive Einkommen für 2025 erklären?

Bis zum 31. Dezember 2026. Für 2026 gilt die Frist vom 1. April bis 31. Dezember 2027.

Brauche ich einen Steuervertreter in Spanien?

Nicht immer. Das hängt von Ihrem Wohnsitzland und Ihrer Situation ab; Ihr Berater sagt Ihnen, ob es in Ihrem Fall Pflicht ist.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine steuerliche Beratung.