Finanzierung einer Immobilie auf Mallorca ohne spanischen Wohnsitz: Beleihung, Unterlagen und Kosten

Auch ohne Wohnsitz in Spanien können Sie bei einer spanischen Bank eine Hypothek für ein Haus auf Mallorca bekommen. Finanziert werden aber meist nur 60 bis 70 % des Werts, weniger als bei Residenten. Den Rest des Kaufpreises und die Steuern und Nebenkosten, auf den Balearen etwa 10 bis 12 % zusätzlich, bringen Sie aus Eigenkapital auf. In diesem Ratgeber erklären wir, wie viel Eigenkapital nötig ist, welche Unterlagen die Banken verlangen und wie die Hypothek in den Zeitplan des Kaufs passt.

Viele unserer deutschen Käufer kommen mit fertig durchdachter Finanzierung; andere merken spät, dass die spanische Bank weniger finanziert als erwartet. Das sollte vor dem Anzahlungsvertrag geklärt sein.

Wie viel finanziert eine spanische Bank Nichtresidenten?

Für die Bank sind Sie Nichtresident, wenn Ihr steuerlicher Wohnsitz außerhalb Spaniens liegt – unabhängig von der Staatsangehörigkeit. In der Praxis:

• Übliche Beleihung: 60 bis 70 % des Werts, berechnet auf den niedrigeren Betrag aus Kaufpreis und Bankgutachten (Tasación).
• Residenten: erhalten für den Hauptwohnsitz oft bis zu 80 %.
• Laufzeit: je nach Bank bis zu 25 oder 30 Jahre; viele Banken setzen zusätzlich ein Höchstalter bei Laufzeitende.
• Zins: fest, variabel (an den Euribor gekoppelt) oder gemischt. Die Zinsen ändern sich mit dem Markt – vergleichen Sie aktuelle Angebote, wenn Sie die Hypothek beantragen.
• Währung: praktisch immer Euro.

Liegt das Gutachten unter dem vereinbarten Kaufpreis, rechnet die Bank mit dem Gutachtenwert; die Differenz zahlen Sie selbst. Ein realistischer Kaufpreis ist deshalb wichtig.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Eine einfache Faustregel: Planen Sie 40 bis 50 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln ein. Ein Beispiel mit einer Bestandsimmobilie für 400.000 €:

Finanziert die Bank nur 60 %, steigt das Eigenkapital auf rund 200.000 €. Die ITP-Stufen und alle Kaufnebenkosten erklären wir im Ratgeber zum Hauskauf auf Mallorca.

Welche Unterlagen die Banken verlangen

Jede Bank hat ihre eigene Liste, fast immer gehören dazu:

• Reisepass und NIE-Nummer.
• Letzte Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstständigen, Jahresabschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre.
• Letzte Einkommensteuerbescheide.
• Kontoauszüge der letzten Monate.
• SCHUFA-Auskunft.
• Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbescheinigung.
• Bei bestehenden Krediten: Raten und Restschuld.
• Zur Immobilie: Anzahlungs- oder Reservierungsvertrag und Grundbuchauszug (Nota simple).

Ausländische Unterlagen müssen meist ins Spanische übersetzt werden, teils von einem vereidigten Übersetzer. Außerdem brauchen Sie ein spanisches Bankkonto für die Raten – eröffnen Sie es rechtzeitig.

Kosten der Hypothek: was Sie zahlen und was die Bank zahlt

Seit dem spanischen Immobilienkreditgesetz (Ley 5/2019) ist die Aufteilung klar:

Wie die Hypothek in den Zeitplan des Kaufs passt

1. Vor der Suche: Lassen Sie sich von ein oder zwei Banken oder einem Hypothekenvermittler eine Vorprüfung machen. So wissen Sie, was möglich ist.
2. Bei der Auswahl: Klären Sie vor dem Anzahlungsvertrag mit der Bank, ob sie die Immobilie finanziert (Art des Objekts, Rechtslage, Genehmigungen). Rustikale Fincas und Häuser mit nicht legalisierten Anbauten können die Finanzierung erschweren.
3. Anzahlungsvertrag mit ausreichender Frist: Planen Sie Zeit für Gutachten und Zusage ein, meist vier bis acht Wochen.
4. Verbindliches Angebot: Die Bank übergibt das Europäische Standardisierte Merkblatt (FEIN) mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift.
5. Vorabtermin beim Notar: Das Gesetz verlangt, dass Sie vor der Unterschrift beim Notar erscheinen, der Ihnen die Hypothek erläutert und prüft, dass Sie sie verstehen. Wenn Sie nicht anreisen können, ist eine Unterschrift per Vollmacht möglich – sprechen Sie das früh mit Bank und Notar ab.
6. Unterschrift: Kauf und Hypothek werden am selben Tag beim selben Notar unterschrieben.

Und wenn ich in Deutschland finanziere?

Manche Käufer nehmen den Kredit lieber in Deutschland auf, etwa mit einer Grundschuld auf ihre deutsche Immobilie. Das kann einfacher sein, wenn Sie schon eine Bankbeziehung haben; der Kauf auf Mallorca läuft dann wie ein Barkauf. Vergleichen Sie beide Wege: Gesamtkosten, Laufzeit und ob die Schuld besser in Spanien oder in Deutschland liegt.

Häufige Fehler

1. Den Anzahlungsvertrag ohne geklärte Finanzierung unterschreiben. Lehnt die Bank ab, kann die Anzahlung verloren sein; wenn Sie auf die Hypothek angewiesen sind, verhandeln Sie das im Vertrag.
2. Mit 80 % rechnen. Nichtresidenten bekommen das fast nie.
3. Die Kaufnebenkosten vergessen. Die Bank finanziert sie nicht.
4. Spanisches Konto und Übersetzungen auf den Schluss verschieben. Sie verzögern den Notartermin am häufigsten.

Wie wir Ihnen helfen

Wir arbeiten mit den wichtigsten Banken der Region zusammen und können Ihnen helfen, bessere Konditionen für Ihre Finanzierung zu erreichen: Wir bringen Sie mit der Bank in Kontakt, die zu Ihrem Profil passt, unterstützen Sie bei den Verhandlungen, stimmen die Fristen des Anzahlungsvertrags mit der Bank ab, stellen die Unterlagen zur Immobilie bereit, die die Bank für das Gutachten braucht, und begleiten Sie zum Notar. Und wenn Sie noch am Anfang stehen, helfen wir Ihnen, in Portocolom und im Südosten eine Immobilie zu finden, die zu Ihrem tatsächlichen Budget passt.

Häufige Fragen

Bekommt man als Deutscher ohne Wohnsitz in Spanien eine Hypothek?

Ja. Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, meist 60 bis 70 % des Immobilienwerts.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie auf Mallorca?

40 bis 50 % des Kaufpreises, inklusive des nicht finanzierten Teils und der Steuern und Nebenkosten.

Wer zahlt den Notar für die Hypothek?

Die Bank, seit dem Gesetz 5/2019. Sie zahlen das Gutachten und die Abschriften, die Sie anfordern.

Wie lange dauert die Zusage?

Ab Auswahl der Immobilie vier bis acht Wochen, plus die gesetzlichen zehn Tage vor der Unterschrift.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, Stand Oktober 2026. Die Konditionen hängen von der Bank und Ihrem Profil ab.