Ein Haus auf Mallorca erben: Erbschaftsteuer auf den Balearen, Ablauf und Fristen

Erben Sie ein Haus auf Mallorca von Ihren Eltern, Ihrem Ehepartner oder Ihren Kindern, gilt auf den Balearen ein Steuerbonus von 100 % auf die Erbschaftsteuer – in der Praxis zahlen Sie nichts. Trotzdem müssen Sie innerhalb von sechs Monaten eine Erklärung abgeben, die kommunale Plusvalía zahlen und die Erbschaft beim Notar annehmen. Geschwister, Nichten, Neffen und andere Verwandte zahlen dagegen, teils mit Teilermäßigungen. In diesem Ratgeber erklären wir, wie das funktioniert – auch wenn Erblasser oder Erben nicht in Spanien leben.

Wir erleben das oft mit deutschen Familien, die vor Jahrzehnten in Portocolom gekauft haben: Die Kinder erben das Haus von Deutschland aus und wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Das Wichtigste ist, die Fristen nicht zu verpassen.

Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf den Balearen an?

Die Steuer hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Auf den Balearen gibt es vier Gruppen:

Der 100-%-Bonus für die Gruppen I und II gilt seit 2023, der Bonus für Gruppe III wurde 2025 neu geregelt. Achtung: Unverheiratete Paare gehören nur zur Gruppe II, wenn sie im Register der Lebensgemeinschaften der Balearen eingetragen sind.

Und wenn Erblasser oder Erben nicht in Spanien leben?

Das ist die entscheidende Frage für ausländische Eigentümer:

• Lebte der Verstorbene auf den Balearen (überwiegend in den letzten fünf Jahren), gilt das balearische Recht; die Erklärung geht an die balearische Steuerbehörde (ATIB).
• War der Verstorbene nicht in Spanien ansässig, können die Erben die Regeln der Region anwenden, in der der größte Teil des Vermögens in Spanien liegt – bei einem Haus auf Mallorca also die balearischen, mit ihren Boni. Die Erklärung geht dann an das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria).
• Erben ohne Wohnsitz in Spanien haben dieselben Vorteile, brauchen aber für jeden Schritt eine NIE-Nummer.

Erbschaftsteuer in Deutschland

Auch Deutschland kann die Erbschaft besteuern. Zwischen Deutschland und Spanien gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaften; die deutsche Steuer kann also zusätzlich anfallen, in Spanien gezahlte Steuer lässt sich unter Umständen anrechnen. Klären Sie das mit Ihrem deutschen Steuerberater, bevor Sie die Erbschaft annehmen.

Fristen, die Sie nicht verpassen sollten

Ohne eingereichte Erklärung kann die Immobilie nicht auf die Erben im Grundbuch umgeschrieben und auch nicht normal verkauft werden.

Plusvalía beim Erben

Auch eine Erbschaft löst die kommunale Plusvalía aus: Besteuert wird der Wertzuwachs des Grundstücks seit dem Erwerb durch den Verstorbenen. Berechnet wird wie beim Verkauf, objektiv oder nach tatsächlichem Gewinn, je nachdem, was günstiger ist; ohne Wertzuwachs fällt nichts an. Manche Gemeinden gewähren Ermäßigungen, wenn das Haus der Hauptwohnsitz des Verstorbenen war und Kinder oder Ehepartner erben – fragen Sie bei der Gemeinde nach, denn sie müssen beantragt werden.

Schritt für Schritt: ein Haus auf Mallorca erben

1. Sterbeurkunde. Bei Tod im Ausland mit Apostille oder als internationale Urkunde, gegebenenfalls übersetzt.
2. Bescheinigung des spanischen Testamentsregisters (Certificado de últimas voluntades), frühestens 15 Werktage nach dem Tod; sie zeigt, ob es ein spanisches Testament gibt.
3. Testament oder, ohne Testament, Erbnachweis. Lebte der Verstorbene im Ausland, kann das Europäische Nachlasszeugnis oder der deutsche Erbschein nötig sein.
4. NIE-Nummer für alle Erben.
5. Notarielle Annahme und Verteilung der Erbschaft in Spanien (persönlich oder per Vollmacht).
6. Erklärung der Erbschaftsteuer und der Plusvalía, fristgerecht.
7. Eintragung im Grundbuch und Umschreibung bei Kataster, IBI und Versorgern.

Testament und EU-Erbrechtsverordnung

Seit 2015 gilt nach der EU-Erbrechtsverordnung das Recht des Landes, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte – es sei denn, er hat im Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt. Für deutsche Eigentümer mit Haus auf Mallorca vereinfacht ein zusätzliches spanisches Testament für das spanische Vermögen die Abwicklung für die Erben meist erheblich. Lassen Sie von einem Notar oder Anwalt prüfen, wie es mit Ihrem deutschen Testament zusammenpasst.

Und wenn die Erben verkaufen möchten?

Viele Erben entscheiden sich für den Verkauf. Dafür muss die Erbschaft angenommen und eingetragen sein. Beim Verkauf wird der Gewinn auf Basis des in der Erbschaft erklärten Werts berechnet – ein korrekter Wert lohnt sich also. Mehr dazu in Haus auf Mallorca verkaufen; und solange das Haus Ihnen gehört, denken Sie als Nichtresident an das jährliche Modelo 210.

Wenn Sie noch nicht wissen, was die geerbte Immobilie wert ist, können Sie eine kostenlose Bewertung anfordern, online oder mit Besichtigung. Die Online-Bewertung ist praktisch, wenn Erben nicht in Spanien leben.

Wie wir Ihnen helfen

Wenn Sie eine Immobilie in Portocolom oder im Südosten Mallorcas erben, helfen wir Ihnen bei der Bewertung, prüfen die Unterlagen und begleiten Sie, falls Sie verkaufen möchten – in Ruhe und auf Deutsch. Wir arbeiten mit Notaren, Anwälten und Gestorías aus der Gegend, die Erbschaften mit ausländischen Erben kennen.

Häufige Fragen

Zahlt man Erbschaftsteuer auf Mallorca, wenn man von den Eltern erbt?

Praktisch nein: Kinder, Ehepartner und Eltern haben auf den Balearen einen Bonus von 100 %. Die Erklärung muss aber fristgerecht eingereicht werden.

Welche Frist gilt für die Erbschaftsteuererklärung auf den Balearen?

Sechs Monate ab Todestag, verlängerbar um weitere sechs, wenn innerhalb der ersten fünf Monate beantragt.

Meine Eltern waren Deutsche ohne Wohnsitz in Spanien. Gilt der balearische Bonus?

Ja. Die Erben können das balearische Recht anwenden, wenn der Großteil des spanischen Vermögens auf den Balearen liegt. Die Erklärung geht an das spanische Finanzamt.

Muss ich auch in Deutschland Erbschaftsteuer zahlen?

Möglicherweise: Es gibt kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaften zwischen Spanien und Deutschland. Fragen Sie Ihren deutschen Steuerberater.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, Stand Oktober 2026. Jede Erbschaft ist anders: Lassen Sie Ihren Fall von einem Notar, Anwalt oder Steuerberater prüfen.