Haus auf Mallorca verkaufen: Ablauf, Steuern und Kosten (auch ohne Wohnsitz in Spanien)

Der Verkauf eines Hauses auf Mallorca dauert vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin in der Regel zwei bis sechs Monate. Unterwegs müssen Sie Unterlagen zusammenstellen, einen realistischen Preis festlegen und am Ende zwei Steuern zahlen: die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) und die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Haben Sie keinen Wohnsitz in Spanien, behält der Käufer außerdem 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf diese Steuer ein. In diesem Ratgeber erklären wir den Ablauf Schritt für Schritt – so, wie wir ihn täglich beim Verkauf von Immobilien in Portocolom und im Südosten der Insel erleben.

Viele Eigentümer, die uns anrufen, haben vor zehn oder zwanzig Jahren gekauft und möchten jetzt von Deutschland aus verkaufen. Das ist gut machbar, aber Sie sollten früh anfangen: Manche Unterlagen brauchen Wochen.

Schritt 1: Einen realistischen Preis festlegen

Der Angebotspreis entscheidet fast alles: wie viele Besichtigungen Sie bekommen, wie lange der Verkauf dauert und wie viel Verhandlungsspielraum bleibt. Ein Haus, das zu teuer startet und monatelang in den Portalen steht, wird am Ende oft unter dem Preis verkauft, den es mit einem marktgerechten Start erzielt hätte.

Um ihn auf Basis echter Daten festzulegen, können Sie eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie anfordern: online mit der Katasternummer oder mit Besichtigung. Den Bericht erhalten Sie schriftlich.

Dafür muss man auf tatsächliche Verkäufe in der Gegend schauen, nicht nur auf Angebotspreise, und berücksichtigen, was Ihre Immobilie besonders macht: Ausrichtung, Blick, Zustand, Ferienvermietungslizenz, Grundstück. In unserem Artikel zu den Immobilienpreisen in Portocolom erklären wir den Unterschied zwischen Angebots- und Verkaufspreis.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen

Wer sie vor dem Start bereit hat, vermeidet Verzögerungen und schafft Vertrauen beim Käufer. Das wird verlangt:

• Eigentumsurkunde (Escritura) und ein aktueller Grundbuchauszug (Nota simple).
• NIE-Nummer aller Eigentümer – auch Nichtresidenten brauchen sie für den Verkauf.
• Letzter IBI-Bescheid und Müllgebühr, bezahlt.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Rückstände bestehen, falls es eine Gemeinschaft gibt.
• Energieausweis: Pflicht, um die Immobilie anzubieten.
• Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad; auf den Balearen läuft sie nach zehn Jahren ab – ist sie abgelaufen, sollte sie vorher erneuert werden).
• Bei einer Hypothek die Bestätigung der Restschuld der Bank, um sie beim Notar abzulösen.
• Bei Umbauten oder Erweiterungen die Baugenehmigungen. Bei Landhäusern prüfen Käufer und Anwälte das sehr genau.
• Bei Ferienvermietung die Unterlagen zur Vermietungslizenz.

Schritt 3: Entscheiden, wie Sie verkaufen

Sie können privat oder mit einem Makler verkaufen. Mit Makler stellt sich die Frage: ein Makler mit Alleinauftrag oder mehrere gleichzeitig? Unsere Erfahrung: Ein gut gemachter Alleinauftrag mit vernünftiger Laufzeit bringt meist das bessere Ergebnis – ein einziger Preis am Markt, ein Ansprechpartner und ein Makler, der in Fotos, Anzeigen und Besichtigungen investiert, weil sich seine Arbeit lohnt. Wer keinen reinen Alleinauftrag möchte, kann einen gemeinsamen Alleinauftrag mit kooperierenden Agenturen wählen.

Bei Lighthouse Living zahlt immer der Verkäufer die Provision; mehr dazu in Wer zahlt die Maklerprovision in Spanien?

Schritt 4: Besichtigungen, Angebot und Anzahlungsvertrag

Gibt es einen Käufer mit einem passenden Angebot, wird auf Mallorca üblicherweise ein Anzahlungsvertrag (Contrato de arras) unterschrieben: Der Käufer zahlt eine Anzahlung, meist rund 10 % des Preises, und der Notartermin wird festgelegt. Bei den üblichen „arras penitenciales“ verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Vorher prüfen Käufer oder Anwalt Grundbuchauszug, Lasten und baurechtliche Situation.

Schritt 5: Notartermin und Abrechnung

Beim Notar wird die Kaufurkunde unterschrieben, der Käufer zahlt den Restpreis, und die Schlüssel werden übergeben. Eine Hypothek wird mit einem Teil des Kaufpreises abgelöst. Üblich ist, die IBI des Jahres tageweise aufzuteilen; ist der Verkäufer Nichtresident, behält der Käufer in diesem Moment die gesetzlich vorgeschriebenen Beträge ein (siehe unten). Wenn Sie nicht nach Mallorca reisen können, unterschreiben Sie per Vollmacht, die Sie in Deutschland beim Notar errichten und mit Apostille versehen lassen.

Steuern beim Hausverkauf auf Mallorca

1. Plusvalía (kommunale Wertzuwachssteuer)

Die Gemeinde besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks seit Ihrem Kauf. Es gibt zwei Berechnungsmethoden: die objektive, anhand des Katasterwerts des Bodens und Koeffizienten nach Besitzdauer, oder den tatsächlichen Gewinn; angewendet wird die günstigere. Bei Verkauf mit Verlust fällt sie nicht an, das muss aber nachgewiesen werden. Sie zahlt der Verkäufer innerhalb von 30 Werktagen nach dem Notartermin.

Ist der Verkäufer Nichtresident, macht das Gesetz den Käufer für die Zahlung verantwortlich. Deshalb behält er den Betrag beim Notar üblicherweise ein.

2. Steuer auf den Veräußerungsgewinn

Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufserlös und dem, was Sie die Immobilie gekostet hat. Zum Kaufpreis kommen die beim Kauf gezahlten Steuern und Kosten sowie Verbesserungen, die Sie mit Rechnungen belegen können; vom Verkaufspreis werden die Verkaufskosten abgezogen (Maklerprovision, Energieausweis, Plusvalía …). Heben Sie deshalb alle Rechnungen auf.

Residenten über 65, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, oder wer den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert, können steuerfrei bleiben. Lassen Sie Ihren Fall von einem Berater prüfen.

Der 3-%-Einbehalt für Nichtresidenten

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an das Finanzamt abführen. Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung. Danach reicht der Verkäufer das Modelo 210 mit der tatsächlichen Gewinnberechnung ein: Sind 19 % des Gewinns mehr als der Einbehalt, zahlt er die Differenz; sind sie weniger oder wurde mit Verlust verkauft, beantragt er die Erstattung. Erstattungen können dauern – reichen Sie das Modelo 210 daher zügig und mit allen Belegen ein.

Beispiel. Verkäufer mit Wohnsitz in Deutschland, 2010 für 250.000 € gekauft (plus 25.000 € Steuern und Kaufnebenkosten), Verkauf 2026 für 450.000 € mit 20.000 € Verkaufskosten:

Die Plusvalía ist im Beispiel nicht enthalten; sie wird ebenfalls als Verkaufskosten abgezogen. Prüfen Sie außerdem, ob Ihr jährliches Modelo 210 für das fiktive Einkommen aktuell ist – beim Verkauf fallen offene Jahre meist auf.

Ob und wie der Gewinn zusätzlich in Deutschland anzugeben ist, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen; fragen Sie dazu Ihren deutschen Steuerberater.

Kosten für den Verkäufer

• Maklerprovision zzgl. Mehrwertsteuer.
• Notar: Ohne andere Vereinbarung zahlt der Verkäufer die Originalurkunde, der Käufer seine Abschrift.
• Ablösung der Hypothek, falls vorhanden (Notar und Grundbuch).
• Energieausweis und gegebenenfalls Erneuerung der Bewohnbarkeitsbescheinigung.
• Plusvalía und Steuer auf den Gewinn.
• Gestoría oder Anwalt, falls beauftragt.

Häufige Fehler beim Verkauf

1. Zu hoch starten, „um Spielraum zu haben“. Die ersten Wochen bringen das meiste Interesse; was dort verloren geht, ist schwer aufzuholen.
2. Unterlagen erst suchen, wenn der Käufer da ist. Eine abgelaufene Cédula oder ein Anbau ohne Genehmigung kann den Termin verzögern oder den Verkauf platzen lassen.
3. Kauf- und Renovierungsrechnungen nicht aufheben. Ohne sie fallen Gewinn und Steuer höher aus.
4. Den 3-%-Einbehalt vergessen. Nichtresidenten erhalten beim Notar 3 % weniger – wichtig, wenn das Geld in einen neuen Kauf fließen soll.

Wie wir Ihnen beim Verkauf helfen

Wir sind eine familiengeführte Agentur mit Schwerpunkt Portocolom und Südosten Mallorcas. Wir bewerten Ihre Immobilie anhand tatsächlicher Verkäufe in der Gegend, prüfen mit Ihnen die Unterlagen vor dem Marktstart, präsentieren Ihr Haus mit professionellen Fotos Käufern aus Deutschland, dem übrigen Europa und Spanien und begleiten Sie bis zum Notar – auf Deutsch, Englisch oder Spanisch. Verkaufen Sie aus dem Ausland, stimmen wir uns mit Ihrer Gestoría oder Ihrem Anwalt ab, damit Sie so wenig wie möglich reisen müssen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Verkauf eines Hauses auf Mallorca?

Das hängt von Preis und Immobilie ab. Mit einem marktgerechten Preis sind zwei bis sechs Monate bis zur Einigung üblich, dazu kommt die Zeit zwischen Anzahlungsvertrag und Notartermin.

Welche Steuern zahlt ein Nichtresident beim Verkauf in Spanien?

Die Plusvalía der Gemeinde und 19 % auf den Gewinn (Modelo 210). Der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung auf diese Steuer ein.

Kann ich mein Haus auf Mallorca verkaufen, ohne nach Spanien zu reisen?

Ja, mit einer notariellen Vollmacht aus Deutschland mit Apostille. Trotzdem sollten Sie für Rückfragen und den Anzahlungsvertrag erreichbar sein.

Wer zahlt die Plusvalía, Käufer oder Verkäufer?

Der Verkäufer. Ist er Nichtresident, behält der Käufer den Betrag vom Kaufpreis ein und zahlt ihn für ihn.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.